Yliopiston korkeat vuokrat – tarua vai totta?

Mikko Viitasen kirjoitus on julkaistu alun perin Kalevassa 23.7.2020

Yliopiston vuokrista päättävät toimijat ovat valtiollisia toimijoita. Rakennushallituksen toimintaa jatkoi vuodesta 2001 Senaatti-kiinteistöt nimellä muodostettu valtion liikelaitos. Siitä irrotettiin vuonna 2009 perustettu Suomen yliopistokiinteistöt Oy, josta Senaatti-kiinteistöt omistaa kolmanneksen ja 12 yliopistoa kaksi kolmannesta, Oulun yliopisto hieman yli 10 prosenttia.

Senaatti-kiinteistöt tulouttaa voitostaan valtion budjettiin, Senaatti-kiinteistöt ja yliopistot saavat osinkoa Suomen yliopistokiinteistöt Oy:ltä. Senaattikiinteistöjen korkeat vuokrat aiheuttivat kovaa arvostelua ja järjestelmää muutettiin 2016, jolloin siirryttiin omakustannusperusteiseen vuokraan. Vuokralla katetaan rakennusten aiheuttamat kustannukset: investoinnit eli peruskorjaukset, perusparannukset ja uudisrakentaminen sekä ylläpito, rahoituskulut, kiinteistöverot jne. Omalle pääomalle määritellään vaihtoehtoiskustannus valtion lainanoton neljän vuoden keskiarvona.

Vuokria alennettiinkin vuonna 2016 ja edelleen 2020. Vuokralaisten asemaa se ei helpottanut, koska vuokranalennukset toteutettiin budjettineutraalisti vähentäen toimintamenomäärärahoja. Senaatin voitto ja siitä valtiolle tehtävä tuloutus muodostuu jatkossa valtiolle tarpeettomien kiinteistöjen myynneistä saatavista tuloista. Senaatti-kiinteistöt tuloutti 135 milj. euroa vuonna 2018, vuosina 2019 ja 2020  35 milj. euroa.

Yliopistot ovat valittaneet Suomen Yliopistokiinteistöjen korkeita tilavuokria. Niillä on perusteltu jopa suunnitelmaa Oulun yliopiston siirtymisestä Raksilaan uusiin rakennettaviin tiloihin.  SYK:n uusien ja peruskorjattujen tilojen neliövuokra oli vuosina 2016-2017 noin 14 euroa neliö kuukaudessa ja vuosina 2018 22,5 euroa ja vuonna 2019 19,8 euroa. Täydellisesti uusittujen tilojen vuokrat ovat tietysti vanhoja tiloja kalliimmat.  Suomen yliopistokiinteistöjen neliövuokratuotto on noussut vuoden 2016 11 eurosta vuoden 2019 13 euroon neliö, eli 18 prosenttia tilojen määrän vähentyessä ja vuokrausasteen noustessa hieman.

Väitteelle kohtuuttoman korkeasta vuokratasosta ei näytä olevan perustetta.

Oulun yliopisto on vähentänyt tilakustannuksia pienentämällä vuokrattavia tiloja ja hankkimalla tiloihin muita maksajia. Oulun Ammattikorkeakoulun siirtyminen Linnanmaalle vähensi Yliopiston tiloja noin 27300 bruttoneliöllä. Oamkin tilojen määrä putoaa 58000 neliöstä noin 35000 neliöön. Vuokrat alenevat, mutta ei samassa suhteessa kuin tilat pienenivät.  Neliövuokra nousi 3-4 euroa neliö, jos vertailukohtana on SYKn 2017 vuokraamien tilojen keskivuokra. Oamkin rehtori ei ole valittanutkaan korkeata vuokratasoa ja vuokrakulut lienevät alentuneet vajaalla miljoonalla eurolla vuodessa.

Yliopiston hammaslääketieteenlaitoksen uudet noin 10 000 bruttoneliön tilat toteutettiin siten, että Dentopoliksen suurin vuokralainen on Oulun kaupunki, 6200 neliötä ja Oamk 400 neliötä ja yliopisto 2000 neliötä.  Kaupunki maksaa neliövuokraa 20,20 euroa.

Oulun kaupungin yksityisiltä tahoilta vuokraamien noin 100 000 neliön tilojen keskivuokra on 16,5 euroa, enimmillään 30 euroa neliö. Yliopiston tilojen keskivuokra on Linnamaalla noin 14 euroa ja Kontinkankaalla 19 euroa neliö. Väitteelle kohtuuttoman korkeasta vuokratasosta ei näytä olevan perustetta.

Suomen yliopistokiinteistöt Oy:n tuottotavoitteesta päättävät yliopistot itse. Tuottotavoitteeseen vaikuttavat lainakustannukset, oman pääoman tuottovaatimus ja riskit tyhjistä tiloista. Pitkään jatkunut alhainen korkotaso ei ole hyödyttänyt yliopistoja vuokrien alenemisena. Yhtiön neliövuokratuottojen kasvu ja pienempi tuottovaatimus mahdollistaisi vuokrien alentamisen.

Yliopistojen vuokriin vaikuttavat valtiollisten toimijoiden, eduskunnan, ministeriöiden, Senaattikiinteistöjen, Yliopistokiinteistöjen päätökset. Kaupunki päättää kiinteistöverosta ja vesi- ja jätevesimaksuista ja jätemaksuista. Veronmaksajien etu on, että eri valtiollisten tahojen päätökset eivät ole ristiriidassa. Vuokria ei pidä käyttää piiloverona valtion kassaan. Valtion kiinteistöjen hallinnan jakautuminen usean eri yhtiön toiminnaksi aiheuttaa turhia hallinnollisia kuluja. Julkisen toiminnan yhtiöittäminen jo sinänsä heikentää demokraattista valvontaa.

Rakentamalla lisää uusia tiloja eivät yliopiston tilakustannukset alene. Yliopistojen tilaratkaisujen johdosta tyhjäksi jäävät tilat tulevat joka tapauksessa veronmaksajien kustannukseksi. Vanhojen tilojen peruskorjaus ja tehokas tilankäyttö alentaisi vuokrakustannusten osuutta, niin kuin viime vuosina onkin tapahtunut. Kaupungin veronmaksajat eivät ole oikea taho maksamaan valtiolle kuuluvia tehtäviä.